Chủ đầu tư có được thu phí khi xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ?

Một khu nhà ở tại Hà Nội - Ảnh: B.NGỌC

* Chúng tôi mua nhà trong dự án nhưng nhiều năm chưa có giấy chủ quyền nhà. Mỗi khi muốn giao dịch như thế chấp hoặc chuyển nhượng hợp đồng thì phải qua chủ đầu tư và bị lấy phí rất "chát". Chúng tôi có thể giao dịch mà không thông qua chủ đầu tư được không? (Một bạn đọc).

Cấm chủ đầu tư thu phí xác nhận chuyển nhượng hợp đồng

Chuyên gia Ngô Gia Hoàng trả lời:

Cần phân biệt giao dịch đối với nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận và giao dịch đối với nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận. Nếu căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận, người đứng tên trên sổ có quyền mua bán, tặng cho, thế chấp theo quy định chung mà không cần chủ đầu tư xác nhận.

Trường hợp căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận, người mua chưa thể giao dịch như nhà ở có đầy đủ giấy tờ. 

Nếu người mua muốn bán căn hộ cho người khác thì bản chất là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. 

Đây là hình thức chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ của mình trong hợp đồng đã ký (với chủ đầu tư) cho người khác.

Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định việc chuyển nhượng hợp đồng phải đáp ứng các điều kiện như nhà ở chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận đến cơ quan chức năng. 

Hợp đồng không có tranh chấp và nhà ở không bị kê biên, thế chấp (trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý).

Chủ đầu tư xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng để ghi nhận khách hàng thay đổi, xác định đúng người tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của bên mua. Nếu hợp đồng được chuyển nhượng nhiều lần thì hồ sơ của tất cả các lần chuyển nhượng đều phải lưu giữ lại.

Như vậy, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không thể bỏ qua bước xác nhận của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, theo điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào.

Theo quy định, các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu; công chứng hợp đồng (nếu pháp luật yêu cầu); thực hiện nghĩa vụ tài chính, sau đó nộp hồ sơ cho chủ đầu tư để xác nhận việc chuyển nhượng.

Trong 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận đầy đủ hồ sơ, chủ đầu tư kiểm tra, xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng. Kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư; người nhận chuyển nhượng cuối cùng là người được xem xét cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, quy định yêu cầu loại hợp đồng này có xác nhận của chủ đầu tư, nhưng cũng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện trách nhiệm này mà không được thu phí.

Khoản 8 điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nghiêm cấm việc thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.

Xử phạt đến 120 triệu đồng

Tại Luật Kinh doanh bất động sản, điều 58 Nghị định số 16 năm 2022 xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng thì hành vi thu các loại phí liên quan đến chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định có thể bị phạt tiền từ 100-120 triệu đồng đối với tổ chức vi phạm, đồng thời bị buộc trả lại cho bên mua khoản phí đã thu không đúng quy định.

Trường hợp từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ thể vi phạm có thể bị xử phạt từ 400-600 triệu đồng và bị buộc thực hiện việc xác nhận theo quy định.

Khi chủ đầu tư yêu cầu đóng tiền để thực hiện việc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng, các bên mua bán yêu cầu chủ đầu tư giải thích rõ từng khoản tiền và căn cứ pháp lý để thu. 

Nếu khoản tiền mà chủ đầu tư yêu cầu thực chất là phí xác nhận chuyển nhượng, phí chuyển nhượng hợp đồng, phí hành chính để ký xác nhận hoặc một khoản tiền có bản chất tương tự gắn trực tiếp với việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng, người mua có quyền từ chối nộp.

Thực tế, khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có nhiều khoản nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hay phí công chứng, như thuế thu nhập cá nhân của người chuyển nhượng, phí công chứng hoặc các loại thuế, phí nộp cho ngân sách.

Nếu chủ đầu tư vẫn yêu cầu nộp phí mới thực hiện việc xác nhận, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bằng văn bản tên khoản thu, mức thu và căn cứ pháp lý. 

Nếu là khoản phí liên quan đến việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng trái quy định, người mua có thể phản ánh, khiếu nại hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, xử lý.