Hành lang kinh tế đang vẽ lại bản đồ bất động sản Việt

Chuyên gia cho rằng các "hành lang kinh tế" sẽ kết nối, biến những địa phương riêng lẻ thành một hệ sinh thái đầu tư bền vững, từ đó khiến thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo hướng đa cực - Ảnh: CÔNG TRIỆU

Hành lang kinh tế với lợi thế từ sự kết nối siêu vùng

Theo báo cáo "Hoạch định cho một thành phố đa cực" vừa được Công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu JLL công bố, Việt Nam đang nổi lên như một quốc gia sở hữu "bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất trong khu vực". Sức mạnh của thị trường hiện nay không còn nằm đơn lẻ ở TP.HCM hay Hà Nội, mà lan tỏa mạnh mẽ thông qua các mạng lưới thị trường liên kết.

Các chuyên gia JLL nhận định Việt Nam đang hình thành những "siêu vùng" kinh tế với tầm vóc tương đương các mô hình thành công trong khu vực như trục Johor (Malaysia) - Singapore hay hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan.

Các báo cáo khác cũng cho thấy mỗi quốc gia trong khu vực đang tạo ra những lợi thế cạnh tranh riêng biệt. Nếu Malaysia và Indonesia đang nổi lên như những trung tâm mới về trung tâm dữ liệu, hay Manila và Jakarta có nhiều cơ hội trong việc tái định vị, cải tạo các tài sản cũ, thì thế mạnh của Việt Nam lại nằm ở quy mô công nghiệp và tính liên kết hệ thống. 

Cụ thể tam giác công nghiệp phía Bắc (Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng) và Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM và các tỉnh lân cận).

Trao đổi với Tuổi Trẻ, bà Lê Thị Huyền Trang - Tổng giám đốc JLL Việt Nam - chia sẻ: "Câu hỏi của các nhà đầu tư hiện nay không còn là nên vào thành phố nào, mà là làm thế nào để định vị trong hành lang kinh tế phía Bắc hoặc phía Nam nhằm tối ưu hóa chuỗi cung ứng và tiếp cận nguồn lao động?".

Một điểm nhấn đáng chú ý được các chuyên gia nhắc đến khá nhiều khi trao đổi là sự trỗi dậy mạnh mẽ của các tỉnh lân cận. Khi chi phí tại các đô thị trung tâm tăng cao, dòng vốn đang có xu hướng lan tỏa đến những địa phương có quỹ đất dồi dào và hạ tầng kết nối tốt. Đây được xem là "vùng trũng" mới thu hút các dự án phát triển đô thị hỗn hợp và khu công nghiệp vệ tinh.

Song song đó, các trung tâm đô thị lớn cũng đang tự tái định vị. Điển hình như Đà Nẵng đang chuyển mình từ một thành phố thuần du lịch sang trung tâm tài chính và thương mại năng động của miền Trung. Quá trình này mở đường cho các phân khúc cao cấp như văn phòng hạng A và các tổ hợp đa chức năng "trình làng".

Công nghiệp và logistics là "thỏi nam châm"

Theo các chuyên gia, hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu, phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics tiếp tục là "át chủ bài" của Việt Nam. Nhu cầu về kho bãi hiện đại, nhà xưởng xây sẵn tại các khu vực có kết nối hạ tầng xuyên suốt vẫn duy trì ở mức rất cao.

Ông Chua Yang Liang, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn JLL Đông Nam Á - Ảnh: NVCC

Tuy nhiên, cuộc chơi đòi hỏi sự tinh tế hơn.

Ông Chua Yang Liang, Giám đốc nghiên cứu và tư vấn JLL Đông Nam Á, khuyến cáo thay vì đầu tư chung chung, nhà đầu tư cần định vị chính xác vào đúng hành lang kinh tế, đúng lĩnh vực và có chiến lược tài sản phù hợp. 

Ông cũng chỉ ra sự phân hóa mạnh mẽ trong khi các tài sản chất lượng cao, "sẵn sàng cho tương lai" thu hút nhu cầu lớn, thì các tài sản cũ đối mặt với áp lực phải cải tạo hoặc chuyển đổi công năng để tồn tại.

Nhìn về tương lai, các chuyên gia cho rằng bài toán thành công không chỉ nằm ở việc chọn thị trường, mà là hiểu được vị trí của thị trường đó trong một hệ sinh thái lớn gồm chính sách, hạ tầng và dòng vốn.

Ông Michael Glancy, Giám đốc điều hành JLL Đông Nam Á, kết luận từ năm 2026 trở đi thị trường bất động sản cần được nhìn nhận theo góc nhìn cấu trúc thay vì chỉ dựa vào chu kỳ lên xuống của giá thuê hay nguồn cung. 

Những động lực nền tảng như hạ tầng kết nối, công nghệ số và yếu tố bền vững (ESG) sẽ là những nhân tố thực sự quyết định khả năng cạnh tranh của bất động sản Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.