Người dân làm thủ tục đất đai tại Văn phòng đăng ký đất số 2, TP.HCM - Ảnh minh họa: QUANG ĐỊNH
Tôi mua đất nhưng chỉ làm hợp đồng công chứng rồi chủ đất cũ đưa tôi giữ giấy chứng nhận, chưa đăng bộ, sang tên. Nghe nói sắp tới những trường hợp như tôi sẽ bị phạt nặng có đúng không? (Một bạn đọc).
Luật sư Nguyễn Thị Thu Tâm trả lời:
Đăng bộ hay sang tên nhà đất là một cách gọi của thủ tục đăng ký biến động khi có sự thay đổi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất do chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...
Với việc đăng ký biến động thì người nhận chuyển nhượng (người mua), nhận tặng cho, nhận thừa kế... được đứng tên trên giấy chứng nhận (giấy hồng).
Hiện nay, việc không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 điều 133 Luật Đất đai 2024 (đã được sửa đổi, bổ sung) bị phạt tiền từ 2-3 triệu đồng (điều 16 Nghị định 123 năm 2024 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai).
Theo Nghị định 281 năm 2026 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123 trên (có hiệu lực từ ngày 31-8-2026) thì mức phạt đối với hành vi không đăng ký biến động đất đai không thay đổi.
Nghị định mới bổ sung trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua việc thỏa thuận thì không bị phạt (điều 4 Nghị định 281 năm 2026).
Điều 133 Luật Đất đai quy định nhà, đất đã được cấp các loại giấy chứng nhận hợp pháp qua các thời kỳ, khi có thay đổi thì phải đăng ký biến động.
Sau khi đăng ký biến động, cơ quan chức năng có thể xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp giấy chứng nhận mới nếu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
Riêng đối với trường hợp người sử dụng đất, sở hữu nhà thế chấp thì việc đăng ký biến động được ghi nhận trên giấy chứng nhận đã cấp.
Đối với các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 điều 133 Luật Đất đai (chuyển nhượng, tặng cho, đổi tên chủ cở hứu, thay đổi quyền...) thì người sử dụng đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động.
Trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá. Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất.
Các trường hợp đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày có biến động:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đổi tên;
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất.
- Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
- Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề;
- Thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất;
- Bán tài sản, điều chuyển, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công.
