Phối cảnh dự án khu đô thị Sài Gòn Bình An, một trong 5 dự án nhà ở cho người nước ngoài được phép sở hữu UBND TP.HCM vừa công bố - Ảnh đơn vị cung cấp
Đây là thay đổi đáng chú ý, không chỉ liên quan đến chính sách nhà ở mà còn đặt ra yêu cầu bảo đảm sự thống nhất với định hướng mới về quản lý đất đai.
Luật Nhà ở năm 2023 không cấm người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Ngược lại, luật cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện luật định được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở với những điều kiện, giới hạn cụ thể.
Đối với nhà ở riêng lẻ, luật hiện hành giới hạn số lượng sở hữu không quá 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường. Nhà ở mà người nước ngoài được sở hữu phải nằm trong các dự án đáp ứng điều kiện và không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Đây là cơ chế mở cửa nhưng có kiểm soát.
Từ khi Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực, tổ chức, cá nhân nước ngoài mới sở hữu trên 1.500 căn; tính lũy kế đến nay trên 6.000 căn.
Những con số này cho thấy việc sửa đổi lần này không đơn thuần xuất phát từ số lượng nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài đang sở hữu, mà sâu hơn là mối quan hệ giữa nhà ở riêng lẻ và quyền sử dụng đất.
Nghị quyết 21 đặt ra yêu cầu phải rà soát
Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nhấn mạnh nguyên tắc "tuyệt đối không được tư nhân hóa về đất đai", đồng thời xác định không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo định hướng được nêu trong Nghị quyết.
Đây là định hướng chính trị - pháp lý quan trọng cần được thể chế hóa đồng bộ khi sửa đổi pháp luật.
Dự thảo luật vẫn kế thừa các quy định về bảo đảm quốc phòng, an ninh. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại các dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Dự thảo cũng giao Chính phủ quy định chi tiết về các khu vực này. Việc bỏ quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ của tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể được hiểu nhằm tránh khả năng hình thành cơ chế sở hữu nhà ở gắn trực tiếp với quyền sử dụng một thửa đất ở riêng biệt của người nước ngoài.
Nếu tiếp tục cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, pháp luật phải đồng thời xử lý mối quan hệ giữa quyền sở hữu công trình với quyền sử dụng đất bên dưới và xung quanh công trình.
Trong khi đó, dự thảo xác định quyền sở hữu căn hộ chung cư gắn với quyền sử dụng đất chung. Theo đó, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Nếu dự án có nhiều tòa nhà, giới hạn này được áp dụng tại từng tòa nhà.
Không nên hiểu là "đóng cửa" với người nước ngoài
Cũng cần tránh cách diễn giải rằng thực hiện Nghị quyết 21 đồng nghĩa với việc phải loại bỏ quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài.
Nghị quyết 21 tập trung vào chính sách đất đai và quyền đối với đất. Trong khi đó, quyền sở hữu nhà ở là một quan hệ tài sản được điều chỉnh bởi pháp luật nhà ở và pháp luật dân sự trong khuôn khổ pháp luật Việt Nam.
Vì vậy, cần xác lập ranh giới rõ ràng: Người nước ngoài có thể được sở hữu nhà ở trong phạm vi pháp luật cho phép, nhưng không tạo ra cơ chế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái với định hướng của Nghị quyết 21.
Việc duy trì quyền sở hữu căn hộ chung cư có điều kiện có thể đáp ứng đồng thời hai yêu cầu: tạo điều kiện cho người nước ngoài sinh sống, làm việc, đầu tư hợp pháp tại Việt Nam nhưng không mở rộng thành quyền sử dụng một thửa đất ở riêng biệt.
Đây là sự cân bằng giữa yêu cầu hội nhập, phát triển thị trường nhà ở với yêu cầu quản lý chặt chẽ nguồn lực đất đai quốc gia.
Một vấn đề đặc biệt quan trọng khi sửa luật là quy định chuyển tiếp. Nếu luật mới không còn cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ, cần xác định rõ số phận pháp lý của những căn nhà đã được mua và công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo Luật Nhà ở năm 2023 và pháp luật có liên quan.
Cần quy định rõ quyền tiếp tục sở hữu, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp và xử lý tài sản trong từng trường hợp, bảo đảm an toàn pháp lý và tôn trọng quyền tài sản đã được Nhà nước công nhận.
Đồng thời, cần phân định rõ giữa người nước ngoài với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài và công dân Việt Nam đồng thời có quốc tịch nước ngoài để bảo đảm thống nhất khi áp dụng pháp luật.
Sửa Luật Nhà ở theo định hướng của Nghị quyết 21 không nên được nhìn như một bước "đóng cửa" đối với người nước ngoài, mà là quá trình xác lập lại ranh giới pháp lý giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền đối với đất đai.
Nếu quy định rõ ràng, chặt chẽ và có cơ chế chuyển tiếp hợp lý, chính sách mới vừa bảo đảm nguyên tắc quản lý đất đai, bảo vệ lợi ích quốc gia, vừa không làm xáo trộn những quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp. Đó mới là cách thể chế hóa Nghị quyết 21 theo hướng đúng nguyên tắc, đồng bộ pháp luật và bảo đảm an toàn pháp lý.
