Toàn cảnh phiên thảo luận - Ảnh: QUỐC HỘI
Sáng 30-10, thảo luận hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các đại biểu Quốc hội quan tâm nhiều vấn đề, trong đó có điều kiện đặt cọc, bảo lãnh trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai và quy định giữ lại 5% giá trị hợp đồng đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tạo ra cơ chế lướt sóng bất động sản
Đại biểu Lê Thanh Hoàn - Ảnh: QUỐC HỘI
Nói về quy định chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) đề nghị cấm giao dịch này trong dự thảo luật, đồng thời có lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.
Theo đại biểu, bản chất kinh tế, pháp lý của giao dịch chuyển nhượng hợp đồng là chuyển nhượng vị trí trong hợp đồng chứ không phải chuyển nhượng tài sản hữu hình. Bởi căn nhà chưa tồn tại trên thực địa, chưa được nghiệm thu, bàn giao.
“Việc cho phép tự do mua bán vị trí trong hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua bán nhà thành một dạng chứng khoán hóa quyền tài chính phái sinh, cho phép các bên giao dịch, mua bán lời hứa về tài sản mà không cần chuyển giao bất kỳ tài sản thực tế nào”, ông Hoàn phân tích.
Đại biểu cho rằng chính sách này tạo ra cơ chế lướt sóng bất động sản. Nhà đầu tư ban đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán một đợt nhỏ để giữ chỗ. Khi giá thị trường tăng, họ chuyển nhượng cho F2, F3 để thu tiền chênh lệch.
Theo ông, nếu tính trên tổng vốn ban đầu, tỉ suất lợi nhuận có thể đạt 50% hoặc 100% số vốn bỏ ra. Dòng tiền tham gia thị trường lúc này mang bản chất đầu cơ ngắn hạn, chạy theo kỳ vọng tăng giá chứ không nhằm mục đích mua nhà hay sở hữu tài sản.
Đại biểu cũng cảnh báo việc hợp đồng liên tục được chuyển tay qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần chuyển nhượng lại cộng thêm chi phí chênh lệch và tiền môi giới, khiến giá căn hộ khi đến tay người mua cuối cùng có thể tăng gấp 1-2 lần so với giá gốc. Người có nhu cầu ở thực vì thế bị đẩy khỏi thị trường.
Từ những phân tích này, ông Hoàn đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời xây dựng lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành. “Đây mới là biện pháp bảo vệ thực chất bên yếu thế là người mua nhà”, ông nói.
Đại biểu Trịnh Xuân An - Ảnh: QUỐC HỘI
Đại biểu Trịnh Xuân An (Đồng Nai) cũng đề nghị bổ sung khái niệm và quy định điều cấm đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản. Theo ông, hành vi này có thể định tính, định lượng được và mức độ nguy hiểm không kém hành vi thao túng trên thị trường chứng khoán, vốn đã được quy định trong pháp luật hình sự.
Nghiêm cấm việc nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện
Bộ trưởng Trần Hồng Minh - Ảnh: QUỐC HỘI
Giải trình về các ý kiến đại biểu, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết về điều kiện đặt cọc, dự thảo luật đã quy định cụ thể các điều kiện để một dự án được phép đưa vào kinh doanh.
Trong đó, nghiêm cấm việc nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện theo quy định, chưa được phép bán. Việc xử lý hành vi vi phạm liên quan đến đặt cọc được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.
“Để một dự án được phép nhận đặt cọc, chủ đầu tư phải hoàn thành nhiều trình tự, thủ tục và đáp ứng các điều kiện theo quy định. Nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc các quy định mới được bước vào giai đoạn nhận đặt cọc”, ông Minh nói.
Đáng chú ý, về quy định giữ lại 5% giá trị hợp đồng cho đến khi cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng khẳng định khoản tiền này được bảo đảm thông qua cơ chế bảo lãnh ngân hàng.
Theo ông, nếu chủ đầu tư thực hiện minh bạch, đúng quy định thì phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ từ đầu đến cuối dự án, cho đến khi nghiệm thu hoàn thành, đưa công trình vào sử dụng và bàn giao cho khách hàng.
“Không có lý do gì chủ đầu tư lại không thực hiện các nghĩa vụ đã phát sinh trước đó, như nghĩa vụ tiền sử dụng đất, thuế và các nghĩa vụ tài chính khác”, Bộ trưởng nhấn mạnh.
Khi công trình đã xây dựng xong, phần giá trị còn lại 5% cũng cần được nhanh chóng hoàn thiện các thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho khách hàng. Khi đó, chủ đầu tư mới có thể nhận được khoản tiền này.
“Tôi muốn nói rằng đối với những chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc, quy định này không tạo ra vướng mắc đáng kể”, ông Minh nói.
Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng lưu ý thời gian qua xuất hiện một số dự án không có thật, dự án giả, dự án có dấu hiệu gian dối, thậm chí có tình trạng thông tin trên thị trường không chính xác. Vì vậy, các quy định lần này cần được thiết kế chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi của khách hàng, người dân cũng như doanh nghiệp.
